המדריך הבא יעסוק ב-7 שלבים מרכזיים וחשובים בטרם חותמים על עסקה לרכישת דירה למגורים יד שנייה ויכלול טיפים פשוטים ונוחים שיעשו לכם המון סדר.
שלב 1- התנאים המסחריים
מצאתם דירה למגורים אותה אתם מעוניינים לרכוש? מעולה.
סגרתם את מחיר הדירה הסופי? נהדר.
אז מה עכשיו? איך מתקדמים?
הנה הנקודות המרכזיות שיכולות להשפיע על היתכנות העסקה, אותן יש לסכם כבר בשלב המו"מ הראשוני:
- סכמו את מועד מסירת החזקה בדירה.
- סכמו את פריסת התשלומים.
- וודאו האם יש משכנתא על הדירה ומה היתרה לסילוקה.
- סכמו איזה פריטים נשארים בדירה. (מזגנים, ארונות וכיו"ב).
שלב 2- מימון העסקה
אישור עקרוני למשכנתא
אישור עקרוני למשכנתא הוא האישור הראשוני שרוכשים מקבלים מהבנק למשכנתאות לאחר שזה בחן את בקשת המימון ואישר אותה. כשמו כן הוא, "עקרוני" בלבד, וכמובן שהוא אינו מהווה אישור סופי.
אישור עקרוני למשכנתא מהווה חלק מאוד בסיסי בעסקה לרכישת דירה ונותן לכם אינדיקציה באשר ליכולת שלכם לממן את רכישתה.
לכן עליכם לוודא כמה שיותר מוקדם שיש לכם את היכולת לממן את רכישת הדירה. במישור הזה יאמר שיש לקחת בחשבון מס' פרמטרים מאוד מרכזיים כמו למשל הון עצמי זמין, יכולת החזר הלוואה, מצבה התכנוני, הפיזי והמשפטי של הדירה וכיו"ב.
כל פרמטר משפיע על אחוז המימון ועל היכולת שלכם לממן את רכישת הדירה.
באופן גורף המלצתינו היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיערוך עבורכם תמהיל נכון וימצא את הבנק שיציע לכם את הריביות הטובות ביותר.
שמאות מקרקעין
ככלל, לא מומלץ להמתין לשמאות שעורך שמאי מטעם הבנק למשכנתאות, הדברים מקבלים משנה תוקף ככל שההון העצמי של הרוכש ביחס לתמורה הכוללת הוא קטן יותר.
עריכת שמאות מוקדמת לדירה תאפשר לכם לקבל מושג האם ניתן לממן את רכישתה.
שמאות מוקדמת יכולה לסייע לכם לדעת האם הנכס תואם להיתרי הבנייה ולא קיימים בו חריגות בניה שעלולות להשפיע באופן ישיר על הפרמטרים הבאים:
- בעיות בקבלת משכנתא: נכס עם חריגות בניה עלול להביא לכך שתקבלו מימון נמוך יותר במשכנתא ולעיתים אף להביא לפסילת זכאותכם למימון ע"י הבנק.
- אחריות פלילית: חריגות בניה הן עבירה פלילית החלה על בעל הנכס. קניתם נכס עם עבירות בניה? האחריות מוטלת עליכם.
- קושי במימוש זכויות בניה עתידיות: נכס עם חריגות בניה עלול שלא לקבל היתר בניה למימוש זכויות הבניה הנוספות שלו.
המלצתינו היא לפנות לבנק ממנו אתם מתכננים לקבל משכנתא ולבקש ממנו את רשימת השמאים איתם הוא עובד. שמאי מקרקעין שעובד עם הבנק למשכנתאות שלכם, יכיר את הדרישות שמעמיד הבנק ואת כל הפרמטרים שמשפיעים על מימון העסקה.
שלב 3- זיהוי המוכר
זיהוי המוכר:
- בקשו מהמוכר שיציג בפניכם את תעודת הזהות שלו.
- בקשו מהמוכר שיציג בפניכם שובר ארנונה.
- אם המוכר הוא יורש בקשו מסמכים כגון צו ירושה/ צוואה.
- בידקו שהמוכר לא מופיע במרשם החייבים המוגבלים או במערכת פושטי הרגל.
נסח טאבו:
אתרו את מספר הגוש והחלקה של הדירה והפיקו נסח טאבו:
במדינת ישראל מיושמת שיטת זיהוי קרקע הנקראת "גוש-חלקה". היא מתבצעת באמצעות חלוקת המקרקעין בארץ לגושים, המחולקים בעצמם לחלקות, ובתוך החלקות נעשית חלוקה לתתי חלקות. לכל גוש, חלקה, תת חלקה יש מספר המאפשר לזהות באמצעותם את המקרקעין.
ניתן לאתר גוש חלקה לפי כתובת באתר המרכז למיפוי ישראל.
שלב 4- הזכויות בדירה
זכויות המוכר בדירה:
- יש לקבל מידע עדכני על מצב זכויות המוכר בדירה. מידע זה יכול להופיע בשלושה סוגי מרשמים:
- א. לשכת רישום מקרקעין (טאבו).
- ב. חברה משכנת.
- ג. רשות מקרקעי ישראל.
- באתר משרד המשפטים ניתן להפיק נסח טאבו שיבהיר היכן רשומות הזכויות .
האם הדירה מצויה בבעלות המוכר או בחכירה?
בעלות – בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר שקיימת על נכס מקרקעין. מי שהוא הבעלים של נכס אינו זקוק לאישורים של צד שלישי (רשות מקרקעי ישראל, למשל) כדי למשכן את הנכס, להעביר את הזכויות בו או כדי לבצע בו שינויים כלשהם, בכפוף לכל התקנות והחוקים הרלוונטיים.
חכירה/ חכירה לדורות – חכירה היא זכות קניינית נפוצה היא חלשה יותר מזכות הבעלות. החכירה הנהוגה והמוכרת היא חכירת קרקע שבבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח. ניהול החכירה בקרקעות אלו נתון בידי רשות מקרקעי ישראל. חכירה למעשה היא שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים. שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
חכירה מהוונת – בחכירה מהוונת מלוא דמי החכירה משולמים מראש והחוכר זוכה לזכויות דומות לזה של הבעלים לאורך כל תקופת החכירה. כאשר מדובר בחכירה יש לבדוק האם זו חכירה מהוונת והאם יש הגבלה בהעברת הזכות ונדרשת הסכמת בעל הקרקע לעסקה.
הערות אזהרה והתחייבויות
-
- התחייבויות – יש לוודא שזכויות המוכר נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול, צו הריסה, חריגות בניה, צו של רשות מוסמכת או כל זכות אחרת של צד ג'.
אם למוכר יש משכנתא יש לקחת בחשבון את מועד פירעונה ביחס ללוח התשלומים. - הערות – האם על הזכויות של המוכר רשומה הערה שחשוב לתת עליה את הדעת? כמו למשל הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין או לפי ס' 128 לחוק המקרקעין או כל הערה אחרת שעלולה לעורר חשד.
- התחייבויות – יש לוודא שזכויות המוכר נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול, צו הריסה, חריגות בניה, צו של רשות מוסמכת או כל זכות אחרת של צד ג'.
תיק הבית המשותף:
אם הדירה שאתם מתכוונים לרכוש היא חלק מבניין מגורים או בית משותף- יש להזמין את מסמכי הבית משותף (צו, תקנון ותשריט) מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. בתיק הבית המשותף יופיעו המסמכים הבאים:
- תשריט הבית המשותף – באמצעותו עלינו לוודא שמיקום הדירה בתשריט תואם למיקומה בפועל וכי ניתן לזהותה יחד עם כל המוצמד אליה כמו למשל מחסן או חניה שמשויכים לה, והאם יש התאמה בין הנסח לתשריט הבית.
- תקנון הבית המשותף – מסמך זה מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, את זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף לרבות הוראות המתייחסות לאופן קבלת ההחלטות, ולעיתים אף מכיל התייחסות לשטחים המוצמדים לדירות הבית.
- צו רישום הבית המשותף – הוא צו סופי המעיד על רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים.
תיק בניין:
תיק הבניין כולל את כל התכניות, האישורים והתכתובות למינהן, המתייחסים לבניין מסוים בעיר (כולל היתר בנייה, תכנית, "טופס 4", תעודת גמר, החלטות של ועדות משנה/ מחוזית/ערר, צווים מינהליים, מפות מדידה וכיו"ב) כך למשל ניתן לאתר תיק בניין באתר ההנדסה של עיריית מודיעין -מכבים-רעות.
שלב 5- מס שבח והיטל השבחה
אמנם כידוע היטל השבחה ומס שבח מקרקעין הם מיסים המשולמים על ידי המוכר, אך כדי שתוכלו לרשום את הזכויות בדירה על שמכם, עליכם לקבל אישור לטאבו על תשלום או פטור ממיסים אלו.
לכן, לפני חתימת ההסכם:
- יש לקבל מידע בדבר חבות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה לרבות בחינה של מצב ומעמד הנכס והתכניות החלות עליו.
- יש לקבל מהמוכר תחשיב חשיפה לתשלום מס שבח המושפע מגורמים שונים, ביניהם מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס, מתן פטורים בתנאים מסוימיים וכיו"ב.
הערה חשובה!
לא ניתן יהיה לרשום את זכויותיכם בדירה מבלי לקבל אישור לטאבו מהמוכר המעיד כי המוכר לא חב בהיטל השבחה וכי הוא שילם/זכאי לפטור מתשלום מס שבח.
כיצד ניתן להתגונן ממקרה שבו המוכר אינו משלם את מס השבח?
כדאי לערוך בהסכם מנגנון נאמנות שקובע כי אם מסיבה כלשהי המוכר לא ימציא לידי הקונה את אישורי היטל ההשבחה ומס השבח עד ליום מסירת החזקה בדירה, , עורך הדין של המוכר יפתח חשבון נאמנות ויחזיק בו סכום כסף שלא יועבר למוכר עד להמצאת האישורים כאמור ובמידת הצורך אף יפעל לשלם כל תשלום שיידרש לצורך קבלת האישורים.
שלב 6 - מס רכישה
מס רכישה:
מס רכישה הוא מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בישראל.
המס משולם ע"י הרוכש לרשות המסים, באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בארץ. מס הרכישה מחושב כנגזרת משווי העסקה בכללותה ושיעוריו השונים מתעדכנים אחת לשנה.
על מנת שניתן יהיה להשלים את העברת הזכויות בדירה, תצטרכו להראות כי שילמתם את מס הרכישה/ כי אתם זכאים לפטור או באופן כללי אין לכם חובות למס רכישה.
מדובר במרכיב חשוב שעלול להשפיע על כדאיות העסקה ועל היכולת שלכם לממן את רכישת הדירה. לכן יש לקחת בחשבון את העלות שתצטרכו לשלם עבור מס הרכישה. כדאי וניתן לבצע תחשיב מס הרכישה באמצעות סימולטור מס רכישה של מיסוי מקרקעין.
שלב 7- הוצאות נלוות
הוצאות נלוות:
כאשר מעריכים את כדאיות העסקה חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל ההוצאות שעלולות להשפיע על כדאיות העסקה ועל היכולת שלכם לממן את רכישת הדירה.
הנה כמה מההוצאות שכדאי לקחת בחשבון רגע לפני החתימה על הסכם לרכישת דירה:
- שכר טרחת עורך דין.
- עלות יועץ משכנתאות.
- עלות פתיחת תיק משכנתא.
- שכר טרחת מתווך.
- עלות שמאי מקרקעין.
- עלות בדק בית.
ייצוג בעסקאות מקרקעין הוא נושא מורכב וברוב המקרים מדובר בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. לכן נדרש להיעזר בשרותיו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן מקצועי ומיומן, שישמור על האינטרס של לקוחותיו.
אנחנו מבינים את הרגישות והמורכבות שמתלווים לעסקאות מהסוג הזה, ושמים דגש גדול על ליווי מלא, יסודי ומעמיק בכל היבטי העסקה, החל מניהול מו"מ ועריכת הסכם המכר, דרך היבטי מיסוי המקרקעין, ועד לרישומו הסופי של הנכס.
הלקוחות שלנו הם הדבר החשוב ביותר עבורנו, הם השותפים שלנו להצלחה ואנחנו באמת מאמינים שרק אם נייצר עבורם ערך אמיתי, מתוך רצון עז וממשי לשרת – נוכל להמשיך ולהצדיק את קיומנו.
יוסף חן – משרד עורכי דין.