עסקת רכישת דירה בכלל ועסקת רכישת דירה מקבלן בפרט, הן ברוב המקרים העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם.
מאמר זה מוקדש לסקירת הנקודות המרכזיות בשיטת העבודה שבה נוקט משרדינו בבואו לבחון כל עסקת רכישה, שמגיעה לפתחינו.
הזכויות הנרכשות
בשלב ראשוני זה, יש לוודא שהקרקע עליה מתוכנן להיבנות הבית המשותף מצויה בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות בה, באמצעות נסח הרישום בלשכת המקרקעין בציון מספר הגוש והחלקה של הקרקע. נוסף על האמור יש לבחון האם על הקרקע מוטלים שעבודים, עיקולים וכיו"ב.
במקרים בהם הקרקע מצויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יש לבחון האם הקרקע מהוונת. הדבר חשוב ביותר שכן ככל שלא נעשה היוון בקרקע, ייתכן שהרוכש יידרש לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים משמעותיים.
ככל שהקרקע לא עברה פרצלציה, היא איננה רשומה בטאבו, וניתן יהיה לבצע את הרישום רק בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל כהתחייבות לרישום. הרישום כולל פרצלציה, רישום בית משותף ורישום זכויות.
חשוב לזכור כי יש מגוון רחב של עסקאות (קומבינציה, תמ"א, פינוי בינוי, וכיו"ב) ועוה"ד המלווה חייב להתייחס לכל המורכבויות המשפטיות שמביאה עימה כל עסקה ועסקה. אין הנחות במישור הזה אין קיצורי דרך!
מי הקבלן המבצע? האם הוא קבלן רשום?
יש לוודא שהבית המשותף נבנה אך ורק ע"י קבלן רשום בפנקס הקבלנים. ברישיון הקבלן נקובים סיווגו המקצועי, הענפים שהם רשאי הקבלן לעסוק, היקף העבודות הכספי המותר ופרטים נוספים המעידים על מקצועיותו של הקבלן המבצע. נוסף על האמור, יש לוודא באמצעות בדיקות כלכליות פתוחות לעיון כי המוכר לא מופיע במרשם החייבים המוגבלים או במערכת פושטי הרגל וכן האם למוכר יש אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש (טופס 50 וכיו"ב).
במקרה שהיזם מוכר הדירה, אינו קבלן, ואינו רשום בפנקס הקבלנים, יש לוודא שהיזם בונה רק באמצעות קבלנים רשומים.
היתר בנייה ומסמכים מתיק הבניין ברשות המקומית
אחד הדברים החשובים בבחינת עסקת רכישת דירה מקבלן הוא היתר הבנייה, באמצעותו ניתן לקבל אינדיקציה על כך שהדירה הנרכשת תיבנה כדין ובמועד. יש לוודא כי בידי המוכר קיים היתר בנייה כדין, שהנפיקה הרשות המקומית.
הבטחות השקעה ותשלומים
בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 חל איסור על המוכר לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח את השקעת הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
- ערבות בנקאית.
- ביטוח המוכר באמצעות חברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
- שעבוד הדירה, או החלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
- רישום הערת אזהרה לפי הוראות לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין.
מומלץ בהחלט להתייעץ עם עורך דין לגבי האופן שבו השקעת הרוכשים מובטחת ע"י הקבלן, וכן על מנת לוודא כי הבטוחה שמעמיד הקבלן לרשות הרוכשים עומדת בדרישות החוק.
איזה מסמכים חייב הקבלן לצרף להסכם המכר?
- מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה.
- תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
- תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
- הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.
ליווי משפטי לפני החתימה על הסכם המכר
שלב זה כולל בתוכו התייחסות למגוון נקודות מאוד מרכזיות במסגרת הסכם המכר, אשר תמציתן כוללת גם את הנקודות הבאות:
- הצהרות הצדדים המוכר ועמידתו בחוק המכר דירות.
- מחיר הדירה והוצאות נלוות נוספות.
- בדיקה בפן המיסויי- תחשיב מס רכישה, לרבות בחינה דקדקנית של פטורים המגיעים ללקוח בהתאם לנסיבותיו הפרטניות.
- התמורה שתכלול לוח תשלומים מלא וברור לעסקה, מודגש ועם תאריכים ברורים, סבירים לאור הפעולות הדרושות בקשר אליהם.
- מועד מסירת החזקה.
- האופן שבו יעברו הזכויות על שם הקונה, מיסים, היטלים והוצאות נוספות שונות וכיו"ב.
- איחור במסירת החזקה.
- רישום צו בית משותף ורישום בעלות בטאבו (רצוי לבדוק האם המוכר מצוי ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל).
לסיכום
כל אחד מהנושאים הנ"ל, הוא בעל חשיבות מכרעת לעסקה, שכן, כל פעולה שנעשתה בשלב הקודם תשפיע על כל השלבים הבאים אחריו. כאן המקום לציין כי אין לראות בשלבים המפורטים רשימה ממצה וכל עסקת מקרקעין טומנת בחובה סוגיות מורכבות ושונות בהתאם לנסיבותיה הפרטניות. לאור האמור לעיל, על עורך דין המתמחה במקרקעין לפעול בעסקת בקפדנות ויסודיות, שמא יגרמו ללקוחותיו נזקים בלתי הפיכים,
ייצוג בעסקאות רכישת דירה מקבלן הוא נושא מורכב וברוב המקרים מדובר בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, לכן בבואנו לעשות עסקה מורכבת שכזו עלינו להיעזר באנשי מקצוע מומחים.
זו המומחיות שלנו!
משרד עורכי דין יוסף חן – מומחה בייצוג רוכשים דירה מקבלן. משרדינו מלווה על בסיס קבוע רוכשים פרטיים בעסקאות רכישת דירה מקבלן ושם לו למטרה ללוות את לקוחותיו במקצועיות וביסודיות בלתי מתפשרת, מתוך עיקרון מנחה להעניק להם ערך.
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.