מהו מס שבח ?
מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, והוא מס המוטל על הרווח (כלומר – השבח) שנוצר בעת עסקת מקרקעין, בין מחיר הרכישה של המקרקעין לבין מחיר המכירה. אחוז המס המשולם נקבע על פי מדרגות מס שונות המושפעות מגורמים שונים, ביניהם מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס ומתן פטורים בתנאים מסוימיים. במקרים רבים, מס השבח עומד על סך של מאות אלפי שקלים. על מנת להקטין את התשלום, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין, טרם ביצוע עסקה.
חישוב מס שבח
חישוב מס שבח נחשב לסבוך ומורכב במיוחד, מבין סוגי מיסוי המקרקעין, שכן הוא מכיל פטורים רבים, הקשורים ותלויים במגוון קריטריונים ותנאים. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, ארגון ותכנון נכון של פעילות המוכרים טרם ביצוע העסקה (ולעיתים – אף שנים קודם לכן), יכולים לחסוך המון כסף למוכרים.
ההוצאות המוכרות הניתנות לקיזוז בחישוב מס שבח
סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין ,כנוסחו לאחר תיקון 55 קובע כי "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה…"
דוגמאות לניכויים שמותרים בניכוי לפי החוק:
-
הוצאות השבחה.
-
אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
-
דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
-
דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
-
שכ"ט עו"ד.
-
שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
למרות האמור, לא מדובר ברשימה סגורה וממצה, ולמעשה כל הוצאה ששולמה לצורך רכישת או מכירת הנכס, אף אם היא אינה נמצאת ברשימה שבסעיף 39 – תותר בניכוי.
פריסת מס שבח
ניתן לבקש כי חישוב מס השבח יתבצע בפריסה עד 4 שנים אחורה משנת המכירה, ולא על שנת המכירה בלבד, כך שהשבח הריאלי שנצבר בכל שנה יצטרף להכנסה החייבת במס הכנסה של האדם לאותה שנה.
- פריסת מס השבח עשויה להפחית את אחוזי המס על השבח ולהקטין את חבות המס של המוכר, בהתאם לנתוניו האישיים במס הכנסה.
- ניתן לפרוס את השבח לתקופה של עד 4 שנים אחורה ממועד המכירה, או לתקופת הבעלות בנכס הנמכר, לפי הקצרה מבניהן.
- שימו לב: תקופת הבעלות במקרקעין הינה תקופה שמתחילה בשנת המס שלאחר שנת המס שבמהלכה הגיעה הזכות במקרקעין לידי המוכר, ומסתיימת בשנת המס שבה המוכר הפסיק להיות בעלים במקרקעין.
לדוגמא, בני זוג שאחד מהם לא היה במדרגות המס הגבוהות ביותר, יוכלו ליהנות מחישוב מס בגין כל שנה בנפרד, עם סכום מופחת לכל שנה. כך, יוכלו לממש את החזרי המס להם הם זכאים בכל שנה.
עורך דין מס שבח
יש חשיבות רבה להכרת ההוצאות המותרות בניכוי בעת מכירת נכס מקרקעין לשם הקטנת חבות המס. שכן מדובר בחיסכון מס משמעותי של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח.
במסגרת הטיפול בתיק, משרדנו בוחן את הנתונים של הנכס הנמכר (או העשוי להימכר), מברר את הרצונות, הצרכים ולוחות הזמנים, בודק את ההכנסות ואת הזכאויות של בני הזוג בתא המשפחתי, תוך בחינת נתונים נוספים. בנוסף, המשרד בוחן את היסטורית עסקאות המקרקעין שבוצעו בעבר, את התשלומים שנדרשו ושולמו לרשויות, ואף עורך סימולציה של תחשיב מס השבח.
ליווי משפטי ומקצועי של עורך דין מומחה למקרקעין
ייצוג בעסקאות מקרקעין הוא נושא מורכב וברוב המקרים מדובר בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. לכן נדרש להיעזר בשרותיו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן מקצועי ומיומן, שישמור על האינטרס של לקוחותיו.
שמנו לנו לדגל להעניק לכלל לקוחותינו שירותים משפטיים מקצועיים כאשר כל אחד מלקוחות המשרד נהנה מליווי משפטי צמוד ושוטף בכל שעה. אנחנו מאמינים במתן השירות הטוב ביותר ללקוחות המשרד, כאשר כל אחד מלקוחות המשרד הוא עולם ומלואו. מתוך ראיה זו משרדנו שם לו למטרה לפעול למען לקוחותיו במסירות, בשקיפות ובפתיחות מלאה ותוך אחריות, ומקצועיות אישית.
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.
עורך דין לרכישת ולמכירת דירה במודיעין והסביבה עו"ד ליקויי בניה – עו"ד ייפוי כח מתמשך במודיעין – עורך דין במודיעין – עורך דין למקרקעין במודיעין – עורך דין מסחרי במודיעין – עורך דין לדיני עבודה במודיעין – עורך דין במע"ר – עו"ד צוואות במודיעין – עו"ד ירושות במודיעין – עו"ד לעסקים במודיעין – עו"ד במודיעין