מס הרכישה עולה-מה צריך לדעת על המהלך שמובילה הממשלה, בניסיון לבלום את עליית מחירי הדיור במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית
שר האוצר, אביגדור ליברמן, שרת הפנים, איילת שקד ושר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, הציגו את תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025. מטרת התוכנית היא להביא במהירות לגידול היצע של דירות וכפועל יוצא להביא להורדת מחירי הדיור כבר בטווח המיידי.
מאמר זה מוקדש לסקירת כמה מהנקודות המרכזיות בתוכנית הדיור הממשלתית החדשה, ועל ההשפעה של התוכנית על שוק הנדל"ן בישראל.
העלאת מס הרכישה
צעד דרמטי ביותר בתוכנית הדיור החדשה הוא ללא ספק העלאת שיעור מס הרכישה. על פי הצעת החוק ישתנו מדרגות מס הרכישה ויצטמצמו מ-5 מדרגות לשתיים בלבד. כאשר במצב החדש ישלם כל רוכש דירה שזו אינה דירתו היחידה, מס של 8% החל מהשקל הראשון ועד לסך של 5,348,565 מיליון שקלים. על כל חלק שעולה על שווי זה כאמור, ישלם הרוכש מס של 10%. הסכומים שמגדירים את מדרגות המס מתעדכנים אחת לשנה על בסיס מדד מחירי הדירות.
מתי יכנס לתוקפו שיעור מס הרכישה החדש? והאם המיסוי יחול רטרואקטיבית על עסקאות שנחתמו לפני כניסת השינוי לתוקפו?
מהלך העלאת מס הרכישה צפוי לעבור בחקיקת בזק, כדי למנוע התנפלות משקיעים שתגרור העלאת מחירים בשוק. לכן, אדם המחזיק בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, המעוניין לרכוש דירה להשקעה, עליו למהר שכן נראה כי בימים הקרובים יעלה שיעור מס הרכישה, דבר אשר יכול לייקר את העסקה בעשרות עד מאות אלפי שקלים.
באשר למיסוי רטרואקטיבי על עסקאות שנעשו לפני כניסת החוק לתוקפו, הרי שהסיכוי שמהלך כזה אכן יקרה הוא קלוש. עקרון ההימנעות מהטלת מס באופן רטרואקטיבי הוא ממושכלות היסוד של דיני המס, ופגיעה בעקרון זה, ואפילו בדרך של חקיקה ראשית, ברוב המוחלט של המקרים תיפסל.
עידוד בנייה על קרקע פרטית וביטל השימוש החורג בדירות מגורים
במטרה לעודד ולקדם את הבנייה על קרקעות פרטיות, מוצע בתוכנית הדיור החדשה להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו על קרקע בבעלותם בשנים הקרובות. בד בבד, במסגרת התוכנית מוצע לאסור על שימוש חורג שלא למגורים. ככל הנראה, גני ילדים יוחרגו מהרפורמה הזו, וכן עסקים המצויים בקומת קרקע.
ביטול שימוש בדירות Airbnb
במסגרת התוכנית, מבהירה הממשלה כי היא מתכוונת להילחם בתופעת הדירות המוצעות לצורך אחסון מלונאי קבוע (Airbnb). כך מוצע למנוע שימוש בדירות מגורים מהסוג הזה במטרה שצעד זה יחזיר דירות לשוק המגורים בטווח הקצר ויגדיל את ההיצע בכ-13,000 דירות זמינות להשכרה.
הסבת משרדים למגורים
במסגרת חוק ההסדרים הממשלה תקדם רפורמה לייעול שטחי התעסוקה באמצעות מנגנון שיאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לדירות קטנות להשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן ומעונות סטודנטים בהליך מקוצר וללא הליך תכנון מחדש. כמו כן, תוקם ועדת משנה למועצה הארצית שתעסוק בתכנון מחדש של מתחמי משרדים והסבתם למגורים.
ייעול וקיצור הליכי רישוי
נדבך מאוד מרכזי ומעניין בניסיון הממשלה לייעל ולקצר את הליכי הרישוי, הוא אישור מסלול לרישוי עצמי במסגרת חוק ההסדרים, במסגרתו אדריכלים מורשים יהיו רשאים לאשר היתרי בנייה במקום הרשות המקומית.
פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה
הקלה משמעותית שנכללת בתוכנית היא הסדרת השימוש בדירות צמודות קרקע, כך שבבית פרטי ניתן יהיה לפצל דירה לשתי יחידות ולקבל היטל השבחה מופחת בשיעור של 34% ללא הליך תכנוני, בנוסף לתוספת דירה שתשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה. אם לא די בכך ועל מנת לעודד פיצול כאמור באופן שיגדיל את ההיצע, ניתן יהיה לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר.
בנימה אישית
נראה שתוכנית הדיור החדשה שהוצגה, מנסה להביא עמה בשורה חדשה והיא נולדה מתוך מטרה עיקרית אחת – להיאבק בעליית מחירי הדיור באמצעות הגדלת היצע הדירות בטווח המיידי. יחד עם זאת, על אף שישנם כמה צעדים משמעותיים במאבק בעליית מחירי הדיור, קשה לומר שהפתרונות שמציעה הממשלה במסגרת התוכנית ישנו בצורה משמעותית את פניו של שוק הנדל"ן בישראל.
הכותב הוא עו"ד יוסף חן בעלים ומייסד משרד עו"ד המתמחה במקרקעין.
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.